La fin d’un contrat de bail

Le principe est que lorsque le bail arrive à son terme, il prenne fin de plein droit, c’est-à-dire sans aucune formalité.

SAUF :

  • Lorsqu’il y a une reconduction tacite, c’est-Ă -dire lorsque le locataire reste dans les lieux et qu’on suppose que le bailleur et le locataire acceptent de prolonger la durĂ©e du contrat.

Ou

  • Lorsque le bail est conclu pour une durĂ©e indĂ©terminĂ©e, c’est-Ă -dire sans date de fin.

Ou

  • Lorsque le bailleur ou le locataire dĂ©cède, le principe est que le contrat continue d’exister. C’est cette dernière exception qui nous occupe dans cet article.

 

Que se passe-t-il au décès du locataire ?

Le principe est que le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail SAUF:

  • Quand le contrat contient une clause qui stipule que le dĂ©cès mettra fin au contrat de bail

Ou

  • Quand le contrat est intuitu personae (= lorsque la personnalitĂ© de l’une des parties est tenue pour essentielle). Cette hypothèse est souvent rejetĂ©e par les Cours et tribunaux et reste donc une exception thĂ©orique.

→ Le décès ne met pas fin au contrat de bail.

 

Règle générale 

Que peut faire le bailleur lorsque les héritiers du locataire décédé ne se présentent pas ?

Dans la plupart des cas, les héritiers du locataire décédé conviennent d’une solution avec le bailleur concernant la fin du bail. Mais parfois, le bailleur n’a aucune nouvelle de ces héritiers. Dans ce cas, que peut-il faire ?

La loi reste muette face à cette situation SAUF lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation (exception que nous aborderons plus loin dans l’article).

Nous vous conseillons donc :

  • De demander au tribunal de la famille de dĂ©signer un curateur aux meubles pour qu’il liquide le bail en cours.

Ou

  • De demander Ă  l’autoritĂ© compĂ©tente une apposition de scellĂ©s et de dĂ©signer un curateur aux meubles.

Ou

  • De demander au PrĂ©sident du tribunal de première instance de dĂ©signer un administrateur provisoire.

 

Le bailleur peut-il prévoir dans le contrat de bail une clause qui mettra automatiquement fin au contrat si le locataire décède et que les héritiers ne se présentent pas ?

  • Bail de rĂ©sidence principale : Non. On pourrait l’envisager lorsque les hĂ©ritiers du locataire dĂ©cĂ©dĂ© ne se prĂ©sentent pas. Cette clause est sujette Ă  controverse et nous dĂ©conseillons de l’utiliser avant qu’un juge ait constatĂ© cette absence de rĂ©action de ces hĂ©ritiers.
  • Bail commercial : Non.
  • Bail Ă  ferme : Non

 

Règle particulière

Que peut faire le bailleur lorsque les héritiers du locataire décédé ne se présentent pas et qu’il s’agit d’un bail de résidence principale ?

 

Qu’est-ce qu’un bail à résidence principale ?

Le bail à résidence principale est un « bail d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée dans les lieux loués à sa résidence principale ».

 

Que se passe-t-il lors du décès du locataire ?

Lorsqu’il s’agit d’un contrat de bail à résidence principale, Le décès n’a en principe pas d’effet sur le contrat SAUF :

  • Si les lieux ne sont pas occupĂ©s par les hĂ©ritiers, le bailleur peut demander au juge compĂ©tent la rĂ©solution du contrat de bail.

 

Règle particulière

Que peut faire le bailleur lorsque les héritiers du locataire décédé ne se présentent pas et qu’il s’agit d’un bail d’habitation

 

Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?

Un bail d’habitation est un contrat de location qui concerne une habitation légère (ex : caravane, roulotte, yourte, …) ou un logement (maison, appartement, chambre, …). Ce contrat peut donc être un bail à résidence principale, un bail étudiant, un bail de colocation,…

Comme nous l’avons dit plus haut, lorsque le bailleur n’a aucune nouvelle des héritiers du locataire décédé, la loi est muette SAUF pour les baux d’habitation !

 

Quand l’immeuble loué se situe à Bruxelles ?

Le bailleur peut prendre possession des lieux et des effets du locataire décédé sans décision de justice si et seulement si :

  • Le locataire unique ou tous les locataires est/sont dĂ©cĂ©dĂ©(s) ;

Et

  • Le logement est inoccupĂ© après le dĂ©cès

Et

  • 2 mois d’arriĂ©rĂ©s de loyer ou charges depuis le dĂ©cès.

Il devra confier au service communal les effets du preneur. La commune conservera ces effets pendant 6 mois puis les liquidera. Les charges liées au stockage seront à portée par le service communal et non par le bailleur.

Le bailleur devra aussi faire une requête au juge de paix pour libérer la garantie locative. Nous lui conseillons d’agir rapidement pour que la garantie locative couvre les arriérés de loyer.

 

Quand l’immeuble loué se situe en Wallonie ?

Lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation, le contrat s’éteint de plein droit (= sans formalité) 3 mois après le décès du locataire unique ou de tous les locataires, sans préavis ni indemnité.

SAUF :

  • Le bien est occupĂ© depuis plus de 6 mois par une personne qui n’est pas locataire peut reprendre le bail s’il le demande dans le mois du dĂ©cès.

Ou

  • Lorsque les lieux ne sont pas occupĂ©s, le bailleur peut demander Ă  un huissier de justice de :
    • Constater que les lieux son inoccupĂ©s et que les lieux sont vides. Dans ce cas-lĂ , le contrat s’éteint immĂ©diatement mĂŞme si le locataire est dĂ©cĂ©dĂ© depuis moins de 3 mois.
    • Constater que les lieux son inoccupĂ©s et de faire un inventaire du mobilier qui est prĂ©sent dans les lieux. Dans ce cas-lĂ , le bailleur peut disposer des biens qui appartenaient au locataire dĂ©cĂ©dĂ© en bon père de famille. Le bailleur engage sa responsabilitĂ© s’il n’agit pas en bon père de famille. C’est pour cela que nous lui conseillons de procĂ©der Ă  la saisie de ces biens pour paiement des arriĂ©rĂ©s et des frais.

 

Quand l’immeuble loué se situe en Flandre ?

Ce régime s’applique uniquement aux baux de résidence principale et non à tous les beaux d’habitation comme c’est le cas à Bruxelles et en Wallonie.

Le contrat s’éteint de plein droit (= sans formalité particulière) 2 mois après le décès du locataire sans préavis mais avec une indemnité d’1 mois de loyer au profit du bailleur.

SAUF :

  • Les hĂ©ritiers du locataire dĂ©cĂ©dĂ© peuvent dĂ©cider de reprendre le bail s’ils agissent dans les 2 mois.

Dès que les 2 mois se sont écoulés et si les héritiers ne se sont pas manifestés, le bailleur doit envoyer une requête au juge de paix pour demander un inventaire et un curateur qui liquidera les meubles du locataire décédé. Dès que le curateur a fini sa mission, le juge de paix statue sur le sort du solde positif de la liquidation et de la garantie locative.

 

légende : 

Vert : les conditions à respecter 

Orange : les effets 

Rouge : les exceptions 

 

Sources :

WALLONIE LOGEMENT SPW, «  le bail d’habitation en Wallonie », disponible sur http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/apps/logement/views/documents/baux/brochure_bail.pdf, mars 2021.

VAN MOLLE, M., « La fin du bail et le décès du locataire », Colloque : Le bail immobilier : questions choisies, Bruxelles, 14 février 2022.

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Publié le 16 février 2022
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