Le bail commercial est régi par les dispositions de la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux, insérée dans le Code civil.
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II. Champ d’application de la loi
Les dispositions de la loi du 30 avril 1951 s’appliquent aux immeubles loués et affectés à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact avec le public [1].
Pour tomber sous le champ d’application de la loi, un bail commercial doit remplir les conditions suivantes :
- Existence d’un bail, ce qui suppose la mise à disposition d’un bien contre le paiement d’un loyer.
Le bail ne doit pas nécessairement être écrit pour entrer dans le champ d’application de la loi.
. - Portant sur un immeuble (ou une partie d’immeuble).
. - Affecté à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public dès l’entrée en jouissance.
Le commerce de détail implique l’offre de vente de biens ou de services à une clientèle privée et le contact direct avec des consommateurs. L’activité d’artisan vise l’activité d’une personne active dans la production, la transformation, la réparation, la restauration d’objets, la prestation de services dont les activités présentent des aspects essentiellement manuels, un caractère authentique, développant un certain savoir-faire axé sur la qualité, la tradition, la création ou l’innovation [2].
. - De manière expresse ou tacite. L’affectation du bien doit être effective et est réalisée de commun accord par les parties :
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- à l’entrée dans les lieux, l’accord peut être tacite ;
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- en cas de changement d’affectation en cours de bail, l’accord doit être exprès.
La loi exclut expressément certains types de baux à l’article 2 :
- les baux normalement consentis pour une durée inférieure à un an
- les baux portant sur des immeubles exonérés de l’impôt foncier
- les baux consentis par un administrateur provisoire
- les baux portant sur un immeuble à revenus modiques
- les baux portant sur des immeubles expropriés consentis par l’administration
Lorsque le bail n’est pas couvert par la loi, il est soumis au droit commun de la location.
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II. Portée de la loi
Les dispositions de la loi du 30 avril 1951 sont impératives sauf lorsque le législateur prévoit expressément le contraire.
Par conséquent, sauf lorsque le législateur en prévoit expressément la possibilité, la clause contractuelle qui écarte une disposition de la loi est réputée non écrite et frappée de nullité relative.
Le caractère relatif de la nullité implique que les parties peuvent renoncer à invoquer la nullité d’une clause. La renonciation peut être tacite mais doit être certaine. Le seul fait pour une partie de ne pas invoquer une disposition de la loi ne suffit pas à considérer qu’elle y a renoncé.
En l’absence de preuve de renonciation, le juge est donc tenu d’appliquer d’office les dispositions de la loi.
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[1] Article 1, loi bail commercial
[2] Article 2, loi du 19 mars 2014 portant définition légale de l’artisan
