Le bail commercial est en principe conclu pour une durée de neuf ans. C’est un contrat à durée déterminée. Sauf si le preneur en demande le renouvellement, il prend fin à l’issue des neuf ans sans autre formalité.
Que se passe-t-il lorsque les parties n’ont pas convenu d’un renouvellement dans les formes imposées par la loi, mais qu’à l’issue de la période de neuf ans, le preneur reste dans les lieux sans que le bailleur ne s’y oppose ?
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I. La reconduction tacite du bail
L’article 14, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux prévoit que dans pareille situation, un nouveau bail à durée indéterminée prend cours le lendemain de l’expiration du bail commercial.
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II. Régime du nouveau bail
La doctrine ne s’accorde pas sur le régime applicable au nouveau bail. Certains auteurs estiment que le nouveau bail reste soumis à la loi sur les baux commerciaux. D’autres considèrent qu’il est régi au droit commun du bail.
L’enjeu principal de cette question se situe au niveau des conditions applicables à une expulsion du preneur par l’acquéreur du bien loué en cas de vente de celui-ci.
En effet, si le bail reste soumis à la loi sur les baux commerciaux, l’acquéreur ne pourra expulser le preneur que si le bail initial prévoit expressément cette possibilité, moyennant le respect de conditions strictes. Il devra également respecter un préavis d’un an [1].
A l’inverse, si l’on considère que le nouveau bail est soumis au droit commun, à défaut d’enregistrement du bail, l’acquéreur du bien pourra expulser le preneur sans préavis. Il pourrait toutefois être redevable d’une indemnité envers le preneur [2].
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III. La résiliation du nouveau bail
L’article 14, alinéa 3 prévoit expressément que le bailleur pourra mettre fin au nouveau bail à tout moment, moyennant un préavis de dix-huit mois. Lorsque le bailleur notifie son intention de mettre fin au bail au preneur, le preneur peut, s’il en a encore la possibilité en application de l’article 13 de la loi, demander le renouvellement du bail en respectant les formalités prévues par la loi.
En l’absence de disposition spécifique, la doctrine majoritaire considère que le preneur, lui, pourra mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis d’un mois, conformément au droit commun du bail [3].
Pour plus d’informations sur la durée du bail, nous vous renvoyons vers l’article dédié à la durée du bail commercial.
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[1] Article 12 de la loi
